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承诺商办物业，再拿下便宜的住宅用地，曾是绿地控股（600606.SH）的拿手好戏。但如今，商办变成了沉甸甸的“包袱”。 据第一财经报道，绿地正在出售长三办理，毕业证，文凭，成绩单，学历认证，留信认证，学位证，学历,本科，硕士，假文凭，假学历，文凭认证，角14个项目27个物业，资产价格达231亿元。 根据华创证券报告，以2019年末的数据为基准，绿地剔除预收款后资产负债率为83%；净负债率达到156%；现金短债比为0.79。全面踩中“三条红线”，总负债超万亿。 三个月前，央行和住建部召集12家重点房企，传达了房企融资“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不小于1。 从剔除预收款后的资产负债率来看，绿地83%的水平，在房地产信息服务平台克而瑞统计的TOP10房企中，排在第二位。以净负债率来看，在2019年营收过千亿的A股上市房企中，也仅有绿地一家连续5年净负债率在100%以上。 但一边卖掉旧项目的同时，绿地仍在拿下包含商业在内的新项目，这似乎是绿地难以摆脱的“周转”之策。 1 ?接盘“地王”的人 家住成都的何铭最近才搞明白，为什么自家周边的商业楼一直没有建好。 何铭是绿地GIC成都中央广场一期住宅的业主，2015年购房，2017年入住。该楼盘位于成都“南二环”，10分钟车程即可抵达太古里商圈，称得上是市中心。 2013年12月，绿地以29.9亿元的价格拿下了该地块，成为当年成都的总地价“地王”。该地块面积超过100亩，按照计划，绿地将项目分为4期打造，其中一、二期为住宅，三、四期是包含大型商场、高级酒店、甲级写字楼的复合型生态商务综合体。 何铭向南方周末记者回忆，当初购房主要是绿地的置业顾问介绍，整个项目中间还会建设一个超大型的中央花园。但购房至今的5年时间里，不管是中央花园，还是三、四期地块上的商业综合体，仍不见踪影。“基本上地就没动过”。 前不久，何铭看到一则基金爆雷的新闻，这才发现，绿地早已把三、四期地块上的大部分物业卖给了别人。 爆雷的基金名为“天玑财富”，这是一家深圳的私募基金，其于11月7日发布公告称，由于投资人兑付出现问题，现推出绿地GIC成都中央广场项目公寓安置方案，拿出24套公寓，以2.5万元/平方米的市场价置换给投资人。 “90后”陈蕃，家住深圳福田区，正是天玑财富的投资人之一。他告诉南方周末记者，2018年12月，天玑财富发行了“天玑绿地中央广场私募基金一期”产品，规模2亿元，期限12个月。产品介绍书显示，募集资金用于购买成都GIC项目T2号楼商办物业。 绿地曾发出声明，确认在2018年12月售予深圳市荣海达实业有限公司（下称“荣海达”）124套办公物业。企查查显示，荣海达与天玑财富存在着密切联系，荣海达两大股东均在天玑财富旗下子公司担任要职。 天玑财富的总部位于深圳第一高楼——深圳平安金融大厦的100层。2019年，陈蕃被朋友带去参加了一回在总部举办的高净值人群早餐会，之后被推荐了这款私募产品。 陈蕃说，天玑财富的投资经理曾告诉他，已在2018年底以包销的方式拿下成都GIC项目正在建设的T2号商办楼。所谓包销，就是天玑财富以较优惠的价格拿下了T2栋房源，待绿地建成后，由天玑进行精装修，再以较高的价格售出。中间的差价，就是购买了这只基金的投资人的收益。 天玑财富承诺保本保息，于是陈蕃投了100万购买了基金，时长半年，利率为8.8%。自投入资金后，陈蕃在每个月的15日都能拿到约8000元的利息，但是在半年到期后，却追不回100万元本金。 2020年3月，陈藩前往天玑财富总部交涉，发现很多投资人都出现了无法兑付的问题。4月，天玑财富已经搬离办公地点。 陈蕃多番打听得知，天玑财富从投资人处筹集了定金交给绿地，但是由于项目迟迟未备案，亦未取得预售证，最终致使天玑和绿地的合作发生了变化。绿地退还了部分定金，剩余部分折算成天玑目前持有的124套房源，市场总价约7000万元。 天玑财富最早受到舆论关注是在2018年10月，其以13.85亿元接盘了海航基础（600515.SH）在深圳唯一的地产项目——深圳海航城旧改。然而旧改难以推进，2019年12月开始，天玑旗下针对海航城的多款基金产品也先后出现兑付风险。 如今，绿地成都GIC项目的124套房源，眼看着难以如期建成，销售无法变现，这对于本就面临严重资金压力的天玑而言，无疑是雪上加霜。 关于项目开发进度，天玑财富曾在产品资料中写明，共计41层的T2栋楼已在2017年12月开工，2019年6月项目预售，2020年12月项目主体结构封顶，2022年6月项目竣工备案。 但是，南方周末记者在现场发现，绿地GIC整个三、四期地块，只有T2和T3栋楼大概建起了三四层的样子。据现场销售人员透露，T2栋预计到2022年年末才可建成收楼，目前价格约为1.7万/平方米。 这意味着，如果天玑财富的投资人放弃本金，以2.5万/平的价格接手绿地的房产，每平米将亏约8000元。 绿地回复南方周末记者称，基金理财产品的发行、运营、兑付由发行主体负责，与绿地无关。 同样正在建设的T3栋楼也在销售，却不再是绿地的资产，而是被卖给了上海尔家商业管理有限公司。这是一家专注于运营高端公寓市场的商业地产。2019年6月，该企业宣布拿下了绿地GIC三、四期公寓T3—T7的5栋楼。 对于绿地的进度，尔家也颇有怨言。现场销售人员告诉南方周末记者：“我们的合作商雅诗阁酒店，原本是要在T7栋楼里建的，但是眼见遥遥无期，目前选择了T3栋进行合作。”至于T3栋的收楼时间，预计也要到2023年年底。 绿地表示，成都绿地GIC项目处于有序施工状态，目前正在打造约4.5万方旗舰商业集群，包括绿地大馆以及占地27亩的中央公园。 2 ?商办去化困难 “现在绿地在成都的盘几乎都是停滞状态。”当地一位知名房产博主对南方周末记者说，背后原因是资金不足。 2020年1月，在人民网四川省领导留言板上，成都主线文化发展股份有限公司的负责人投诉称，在各项目结束后少则9个月、多达2年的时间里，尚未收齐绿地西南事业部的合同款。这家公司曾为成都绿地GIC、成都绿地中心等多个绿地楼盘，提供内容宣传服务。 2020年10月，网易房产成都频道发布了一则《绿地，请付款》的文章。内容是成都智取文化传播有限公司，委托四川嘉世律师事务所，向绿地集团西南事业部公开催讨广告款，而讨款金额仅为7.5万元。 根据2020年中报，绿地扣除合同负债、预收款项的流动负债为3890亿元，其中有息负债1213.38亿元，应付账款高达1747.87亿元。 作为“摩天大楼专业户”，绿地在许多城市规划有“绿地中心”类的地标性项目，这是绿地的拿地逻辑——依靠国资背景，通过为地方政府打造超高层地标项目、基建项目、大型商办项目等，换取低价住宅土地。 因此，商办一直是绿地项目的重要组成部分。据观点地产统计，绿地每年新增商办比例在20%左右，每月新增地产项目里，除去纯住宅项目，剩余50%以上也多是商办项目。 以成都绿地GIC项目为例，据《成都日报》报道，2013年，武侯区对原西南食品城、原华丰食品城、成都航空职业技术学院旧址三个地块采取“政府牵头、土地业主配合”的模式，对三个旧城改造地块进行了统一的城市规划和设计，决定将该区域打造成“功能复合+绿色生态+历史文化+精致街区”的复合型生态商务商业区。 2013年年末，绿地以29.9亿元的底价，拿下了超100亩的航空职业技术学院旧址地块。 不过，商办项目是一把双刃剑。在销售行情好的时候，如2014年，绿地商办销售占公司主业销售金额的53.8%，增幅高达90%，助力绿地在这一年里成功赶超万科，成为行业龙头。 但是2020年中报显示，上半年，绿地实现营收2098亿元，同比增加4%；实现利润总额153亿元，同比减少8%。房地产主业合同销售金额中，住宅占比70%，商办占比30%。其中，商办销售额同比下降了33.56%，跌幅超过三分之一。 上海中原地产分析师卢文曦向南方周末记者分析，绿地的房地产项目主要包括住宅和商办两大类。商办项目除大部分出售外，也有部分保留用于出租、商业及酒店运营。2020年受到疫情的冲击，商办买卖市场不景气，进一步造成了去化困难，影响绿地的销售额增速。 一位接近绿地的人士亦向南方周末记者透露，由于部分项目在拿地时对自持办公的比例有要求，部分物业规定在短期内不能转让出售。对于绿地而言，自持的压力很大。 界面新闻曾做过统计，截至2017年底，绿地在全国各地有49栋超高层项目，包括200米以上45栋，400米以上8栋，基本上做到了“凡有二线城市，皆有绿地高层”。 CBRE世邦魏理仕每年发布的《亚太区租户成本指南》显示，一栋甲级写字楼的运营成本很高，从装修到管理，再到后期的维修保养，都需要大量资金。体量越大的商办，也会面临更大的销售或承租压力。 3 ?路径依赖 绿地正在加快处置资产的步伐。 2019年年报显示，通过出售商办项目及处置金融资产等，绿地全年投资收益录得88.64亿元，同比大增197.17%，占该期利润总额的28.97%。 2020年1月，绿地先以75亿元抛售绿地外滩中心三栋写字楼给海通证券；5月，又以48.54亿元出售了绿地外滩中心T2栋写字楼和地下产权停车位项目给上海银行。 11月，绿地再度将价值231亿元的长三角27个商办物业打包出售，该资产包包含青浦绿地中心、苏州绿地中心等超高层地标物业。 一位负责上海投融及大宗交易平台的人士向南方周末记者证实，绿地最新披露的项目推荐书正在业内流传，但是初步看来，买家热情不高。“这两年全国商办体量已经供大于求，疫情还拖延了部分新增商办的入市时间，可选择项太多。” 戴德梁行最新发布的《2020中国商业地产投资意向报告》显示，超60%的受访商业地产投资者认为，写字楼、零售（购物中心和商业街）和酒店的投资规模将下降。除了北上广深杭成，其他城市基本不在大型投资机构考虑范围内。 绿地表示，四季度为商办物业大宗交易活跃期，在此节点进行物业的集中推介，属于公司正常市场营销行为。在每年的销售额中，绿地一般有30%以上的比例来自常规的商办销售。 绿地仍在坚持依靠商办拿地的路径，在抛售资产的同时，依然没有放慢拿地的脚步。 2020年8月21日，参加完“三道红线”座谈会之后的第二天，绿地在武汉以164.3亿元的价格拿下黄陂临空经济区的7宗地块，总建筑面积约426万平方米，包含商服、住宅等地，预计总投资约500亿元。 地块对出让条件有所要求：会展建筑面积不得小于90万平方米，同时对于该会展建筑必须自持经营，不得整体或分割转让。绿地宣布，将在此规划建设全球室内净展面积最大的会展项目。 绿地2020年三季度的净负债率不降反升，达183%，较中报上升了3个百分点，较2019年末则提升了近30个百分点。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉南方周末记者，关于“三道红线”监管新规，之前预计2021年会落地实施，现在可能会推迟。针对绿地的情况，更要紧的也许是两个月内即将到期的4只公司债，共计约170亿元。 对此，绿地正积极推办理，毕业证，文凭，成绩单，学历认证，留信认证，学位证，学历,本科，硕士，假文凭，假学历，文凭认证，进境内外债券融资。11月11日，上交所发布消息，绿地2020年公开发行170亿公司债券获得通过。该债券为小公募债，期限不超过7年（含7年）。规模刚好等于即将到期的公司债。 次日，绿地再向大股东上海格林兰投资企业有限公司借款1.9亿元，这是年内第二次借款，共计借款6.9亿元。对此，柏文喜称，可能由于绿地负债过高，融资空间小，只能由大股东对外举债再借款给绿地。 关于如何降负债，绿地表示，将按照国家政策导向，进一步收缩海外房地产项目，加快退出步伐；以多种方式，加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产，促进资金回笼；压缩短期借款占比，增加中长期借款占比，优化有息负债结构；坚持“现金为王”的理念，实施审慎稳健的现金流管理，全面提升回款质量。 此外，绿地的股权转让还在进行中。7月26日，绿地另两大股东，上海地产（集团）有限公司和上海城投（集团）有限公司宣布，拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的绿地部分股份，拟转让股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。相当于发行新股进行融资。 11月19日，绿地管理层在与债券投资人的电话会议中透露，拟引入金融背景的央企，有望在春节后完成股权转让。 当天，由绿地控股作为担保人的多只美元债均遭遇暴跌，2025年到期、利率7.25%的美元债创历史最大跌幅。 （应受访者要求，何铭、陈蕃为化名） #文凭 #毕业证书#学历 #认证 #毕业证成绩单 #办理StAndrews毕业证【微信857767150】圣安德鲁斯大学毕业证书原版↑制作圣安德鲁斯大学学历认证英国文凭办理圣安德鲁斯大学圣安德鲁斯大学留信网认证University of St Andrews
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